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【土地篇】家の建つ土地・建たない土地(上)

土地選びに関してもう一つ重要なのが法律面です。日本の都市づくりは「都市計画法」に基づいており、土地利用もこの法に基づく都市計画で規制されます。そこに家を建てられるのか、そこがどんな町になるのか。知りたければ、まずその土地の都市計画を調べましょう。

地域ごとに定めた都市計画でその地域の土地利用や建築が規制され、都市計画道路等の都市整備事業も行われます。この都市計画区域は全国約4分の1に及び、それ以外は都市計画区域外です。都市計画区域内は市街化区域と市街化調整区域に分けられ、原則、家を建てられるのは市街化区域。市街化調整区域は一般住宅は建てられず、宅地造成などもできませんが、開発許可獲得済みの土地や農家住宅、既存の建物がある敷地などは例外的に認められます。
 
しかし、市街化区域ならどこでも家が建てられるわけではありません。
市街化区域は計画的土地利用のため、用途地域が指定されて建物の用途や規模も規制され、工業専用地域など家を建てられない地域もあります。住宅地の環境を優先する用途地域は第1種低層住居専用地域~第1種中高層住居専用地域で、住宅の他は公共施設や医療、教育施設等が認められ、商店などは日用品等を扱う小店舗以外は規制。特に第1種低層住居専用地域では住宅以外は厳しく制限されます。
 
従ってマイホーム用地選択にあたっては、用途地域はもちろん近接地域の用途制限等も検討しなければなりません。地区計画や特別用途地区等の地域地区の規制等により、建築用途や規模、形態等が規制される場合もあります。また、都市計画区域内でも市街化区域と市街化調整区域の別が確定していない「未線引き・白地地域」があり、ここには原則として家を建てられますが、水道や電気さえ通っていない未開発な土地である場合もあるのです。

※記述内容は2009年当時のデータに基づいています。