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【土地篇】家の建つ土地・建たない土地(下)

用地の検討でもう一つ重要なのが「接道条件」です。建築基準法に定められたこのルールで、都市計画区域内の土地は敷地の最低2m以上が道路に接しなければ建物の敷地として認められず(接道義務)、しかも同法で道路と認められるのは幅4m以上なのです。

市部のマイホーム用地選定において、接道義務は大前提の一つとなっています。しかし、現実には、都市部でも幅員4mに達しない道路も少なくありません。そこで本来は建築基準法で道路と認められないこうした道でも、特定行政庁(市町村長、都道府県知事)が特に指定したものについては、これを道路と認めて、ここに2m以上接した敷地にも建物が建てられるようになっています。

都市部の幅4m未満の道の多くが、この「2項道路」に指定されています。 ただし、この2項道路に接する敷地に建物を建てる時は一定の条件が課せられます。原則、道路中心線から2m以上後退したラインを道路/敷地の境界線とするよう求められるのです。つまり2項道路と接する辺の「2mー(道路の幅の1/2)」分は、事実上使えないスペース(敷地のセットバック)となります。さらに道の向い側が崖や線路等の場合、その向い側の境界から4mのラインが道路/敷地境界線とされ、セットバックはさらに厳しくなります。
 
一方、新規に宅地造成した土地など、もともと道がない敷地の場合は、新たに幅員4m以上の道路を築造する方法もあり、特定行政庁から指定を受ければこれも建築基準法上の道路として認められます。

——いずれにせよ、マイホーム用地選定にあたっては、価格と共にこの接道条件を確認することが最優先となります。むろん接道義務さえ果していれば良いのではなく、敷地形状もいわゆる旗竿敷地や袋地(※)は避けて形の整った土地を選ぶべきでしょう。
 
※旗竿敷地:路地部分だけで接道し敷地本体は路地奥にあるもの。袋地:道路に全く接せず、他人の敷地を通らなければ道路に出られないもの。
※記述内容は2009年当時のデータに基づいています。